Menjava upravnika z odločanjem s podpisno listino – najpogostejši primer menjave upravnika

1. Odpoved pogodbe o upravljanju objekta s podpisno listino poteka na naslednji način:

Zbiranje podpisov zahteva izdelavo dveh podpisnih listin.

• Prva je podpisna listina o odpovedi pogodbe o upravljanju trenutnemu upravniku. Listina mora vsebovati podrobno obrazložitev kaj, kdo in kako sprejema sklep o odpovedi pogodbe trenutnemu upravniku xy na vašem večstanovanjskem objektu.

Seznam odločanja s podpisovanjem listine odpovedi pogodbe trenutnemu upravniku mora vsebovati:

• Naslov: Odločanje s podpisovanjem listine objekt xy ID stavbe x, k.o. xyz
• Opis: Nedvoumno napisano kdo sprejema odločanje s podpisovanjem listine – etažni lastniki na naslovu xy na način s podpisovanja listine, ki je skladno z določili veljavnega Stanovanjskega zakona (SZ-1), brez vsakršne prisile in s svojim lastnoročnim podpisom na tej listini glasujemo o naslednjem predlogu sklepa;
• Predlog sklepa: Nedvoumno napisano kaj se sprejema – Etažni lastniki večstanovanjske stavbe na naslovu xy, ID stavbe x, K.O. xyz, na način s podpisovanjem listine, skladno z določili veljavnega Stanovanjskega zakona (SZ-1),  brez vsakršne prisile in v skladu  s pravo voljo,  s svojim lastnoročnim podpisom na tej listini glasujemo nepreklicni odpovedi dosedanjemu upravniku objekta podjetju xy.
• Obrazložitev sklepa: Obrazložitev sklepa, ki se sprejema in na kakšen način se sprejema - Skladno z veljavnim SZ-1 lahko etažni lastniki sprejemajo svoje odločitve tudi na način s podpisovanjem listine in na tak način glasujejo o podanem predlogu. Glasovanje se prične z dnem, ko prvi etažni lastnik podpiše podpisno listino. Podpisi se zbirajo najdlje tri mesece od dneva pričetka glasovanja. Šteje se,  da je glasovanje pričeto z dnem,  ko listino  podpiše  prvi izmed etažnih lastnikov.

Skladno z veljavnim SZ-1 lahko etažni lastniki sprejemajo svoje odločitve tudi na način podpisovanja listine in na tak način glasujejo o podanem predlogu. Etažni lastniki, ki se strinjajo s predlogom sklepa, glasujejo tako, da se na podpisni listi podpišejo pod rubriko »ZA« - s tem glasujejo za predlog sklepa. Etažni lastniki, ki se s predlogom sklepa ne strinjajo, se na podpisni listi ne podpišejo - s tem se glasuje proti predlogu sklepa.

Sklep je veljavno sprejet, če bodo »ZA« glasovali etažni lastniki, katerih solastninski deleži na skupnih delih stavbe presegajo 50% vseh solastninskih deležev. Z dnem, ko etažni lastniki zberejo vsaj 51% podpisov tistih etažnih lastnikov, ki glasujejo za predlagani sklep,  se šteje, da je sklep veljavno sprejet.

• Tabela podpisov: Tabela podpisov mora vsebovati podrobnosti o podpisnikih, ki odločajo o predlogu sklepa  - številko posameznega dela stavbe, lastništvo posameznega dela stavbe, bruto kvadraturo v m2 posameznega dela stavbe, procent bruto kvadrature na skupnih delih, podpis etažnega lastnika ter datum podpisa.

Primer tabele podpisov:

1.2  Druga podpisna listina pa je pooblastilo posameznemu etažnemu lastniku, da lahko v imenu vseh etažnih lastnikov trenutnemu upravniku xy vroči vse veljavno sprejete sklepe o odpovedi pogodbe upravljanja.

Seznam odločanja s podpisovanjem listine pooblastila vročitve vseh veljavno sprejetih sklepov o odpovedi pogodbe upravljanja trenutnemu upravniku xy mora vsebovati:

• Naslov: Odločanje s podpisovanjem listine objekt xy ID stavbe x, k.o. xyz
• Opis: Nedvoumno napisano kdo sprejema odločanje s podpisovanjem listine – etažni lastniki na naslovu xy na način podpisovanja listine, skladno z določili veljavnega Stanovanjskega zakona (SZ-1) in sicer brez vsakršne prisile, v skladu s pravo voljo, z lastnoročnim podpisom na tej listini glasujemo o naslednjem predlogu sklepa;
• Predlog sklepa: Nedvoumno napisano kaj se sprejema – Etažni lastniki večstanovanjske stavbe na naslovu xy, ID stavbe x, K.O. xyz, na način s podpisovanjem listine, skladno z določili veljavnega Stanovanjskega zakona (SZ-1), brez vsakršne prisile in v skladu  s pravo voljo,  s svojim lastnoročnim podpisom na tej listini glasujemo o pooblastilu etažnemu lastniku ime priimek, da lahko v našem imenu trenutnemu upravniku vroči vse veljavno sprejete sklepe o odpovedi pogodbe upravljanja trenutnemu upravniku podjetju xy;
• Obrazložitev sklepa: opredelitev sklepa, ki se sprejema in na kakšen način se sprejema. Skladno z veljavnim SZ-1 lahko etažni lastniki sprejemajo svoje odločitve tudi na način s podpisovanjem listine in na način glasovanja o podanem predlogu. Glasovanje se prične z dnem, ko prvi etažni lastnik podpiše podpisno listino. Podpisi se zbirajo najdlje tri mesece od dneva pričetka glasovanja. Šteje se, da je glasovanje pričeto z dnem, ko listino podpiše prvi izmed etažnih lastnikov.

Etažni lastniki, ki se strinjajo s predlogom sklepa, glasujejo tako, da se na podpisni listi podpišejo pod rubriko  »ZA« - s tem glasujejo  za predlog sklepa. Etažni lastniki, ki se s predlogom sklepa ne strinjajo, se na podpisni listi ne podpišejo - s tem glasuje proti predlogu sklepa.

Sklep je veljavno sprejet,  če bodo »ZA« glasovali etažni lastniki, katerih solastninski deleži na skupnih delih stavbe presegajo 50% vseh solastninskih deležev. Z dnem, ko zberejo etažni lastniki vsaj 51% podpisov tistih etažnih lastnikov, ki glasujejo za predlagani sklep,  se šteje, da je sklep veljavno sprejet.

• Tabela podpisov: Tabela podpisov mora vsebovati podrobnosti o podpisnikih, ki odločajo o predlogu sklepa - številko posameznega dela stavbe, lastništvo posameznega dela stavbe, bruto kvadraturo v m2 posameznega dela stavbe, procent bruto kvadrature na skupnih delih, podpis etažnega lastnika ter datum podpisa.

Primer tabele podpisov:

• Zbiranje podpisov: Stanovalci bodo podpisali podpisno listino, ki potrjuje njihovo odločitev o odpovedi pogodbe o upravljanju objekta trenutnemu upravniku ter pooblastilo o vročitvi odpovedi pogodbe o upravljanju objekta. Za veljavnost odločitve je potrebno pridobiti podpise večine stanovalcev v večstanovanjskem objektu, kar znaša več kot 50% po solastniškem deležu.
• Potrditev odločitve: Ko se bo pridobilo potrebno število podpisov, bo pooblaščenec etažnih lastnikov kopijo sprejetih podpisnih listin poslal dosedanjemu upravniku objekta podjetju xy, na način priporočene pošte s povratnico.
• Razveljavitev pogodbe: Po potrditvi odločitve o odpovedi pogodbe in prejemu poštne povratnice bo pričel teči odpovedni rok pogodbe. Pred postopkom je potrebno preveriti kolikšen je odpovedni rok po pogodbi o upravljanju objekta. Po preteku odpovednega roka bo potrebno skleniti novo pogodbo o upravljanju objekta z novim upravljalcem.

PASTI OB MENJAVI UPRAVNIKA

Menjava upravnika večstanovanjskega objekta lahko predstavlja nekaj izzivov in pasti, ki so neizogibne ob upravniških spremembah in jih lahko pričakujemo. Mednje uvrščamo naslednje izzive oz. pasti:

• Nepravilno sestavljena podpisna listina o odločanju: Za menjavo upravnika je potrebno pravilno sestaviti podpisno listino, da bo skladna z zakoni in trenutnimi predpisi.
• Neustrezno glasovanje: Pri glasovanju o menjavi upravnika je potrebno upoštevati pravice in interese vseh stanovalcev in zagotoviti, da imajo vsi etažni lastniki možnost izraziti svojo voljo.
• Premalo informacije: Stanovalci se morajo dovolj informirati pred odločitvijo o menjavi upravnika, o delu novega potencialnega upravnika, o utemeljenih razlogih za menjavo itd.
• Sporna menjava: Stanovalci se morajo prepričati, da so razlogi za menjavo upravnika legitimni in utemeljeni, ter da se menjava opravi v skladu z zakonodajo in pravilnikom na področju stanovanjskega prava.
• Vztrajanje na izbranem upravniku: Nekateri stanovalci lahko namerno zavlačujejo postopek menjave upravnika, saj jim je trenutni upravnik všeč in ne želijo menjave.
• Pomanjkanje alternativnih kandidatov: V nekaterih primerih lahko pride do situacije, kadar ni dovolj kvalitetnih kandidatov za menjavo upravnika, kar posledično lahko vodi do težav pri izbiranju novega upravnika.
• Omejen pristop pri izbiri: Izbira novega upravnika mora vedno temeljiti na kompetenci, izkušnjah in sposobnostih kandidatov in ne na osebnih odnosih in pristranostih.
• Premalo posvečanja menjavi upravnika: Menjava upravnika se mora izvesti premišljeno in temeljito, z namenom zagotavljanja kompetentnosti in sposobnosti opravljanja nalog novega upravnika. Predlagamo, da se izvede predstavitev pred etažnimi lastniki, na kateri naj potencialni upravnik predstavi svoj način dela.
• Pomanjkanje dogovora glede plačila: Pri menjavi upravnika se mora dogovoriti tudi o plačilu novega upravnika in načinu plačevanja. Brez tega lahko pride do težav pri plačilu in upravljanju vašega objekta.
• Pomanjkanje transparentnosti: Izogibajte se kakršnimkoli sumljivim ali nejasnim praksam pri menjavi upravnika. Transparentnost in javnost postopka zagotavljata, da so interesi stanovalcev varovani in da se menjava upravnika opravi v skladu z zakonodajo.

Tem pastem se lahko izognete tako, da se pred menjavo upravnika, posvetujete s potencialnim novim upravnikom, ki vam lahko pojasni konkretne predpise in postopke, kateri veljajo za vaš objekt.